İstanbul’da ticari gayrimenkul piyasası, 2026’ya yaklaşırken arz ve talep dengesinde belirgin bir kırılmaya hazırlanıyor. Yeni ofis üretiminin uzun süredir sınırlı kalması, şirketlerin hızlanan taşınma ve erişilebilirlik beklentileriyle birleşince pazarda dikkat çekici bir arz açığı oluştu. Uzmanlara göre bu tablo, ofis tercihlerinde “hazır teslim, düşük riskli ve güçlü lokasyona sahip” projeleri öne çıkarıyor.
Piyasadaki daralma, şirketlerin ofis seçim kriterlerini de değiştiriyor. Metrekare ve kira bedelinin yanı sıra operasyonel verimlilik, ulaşım kolaylığı ve zaman yönetimi, karar süreçlerinde belirleyici unsurlar haline geliyor. Uzun inşaat süreleri ve belirsiz teslim tarihleri yerine, hızlı devreye alınabilen alanlara yönelim artıyor.
Bilgiçler Yapı Yönetim Kurulu Üyesi Ali Emre Bilgiç, mevcut tabloya ilişkin değerlendirmesinde, İstanbul’da arz açığının 2026 yılında daha görünür hale geleceğini belirterek, şirketlerin erişilebilir lokasyonlarda, taşınma süresi kısa ve işletme maliyetleri yönetilebilir projelere yöneldiğini ifade ediyor. Bilgiç’e göre, ulaşım akslarına yakın ve hazır teslim ofis projeleri hem kullanıcılar hem de yatırımcılar açısından avantaj sağlıyor.
Doluluk Oranları Yükseliyor, Yeni Proje Başlangıçları Azalıyor
Piyasa verileri de bu eğilimi destekliyor. Cushman & Wakefield verilerine göre İstanbul’daki A sınıfı ofis stoku yaklaşık 7,1 milyon metrekare seviyesinde bulunurken, özellikle merkezi bölgelerde doluluk oranları yüzde 90’a yaklaşarak son 12 yılın en yüksek seviyelerine ulaştı. Yeni ofis projelerinin sınırlı sayıda olması ve kiralama taleplerinin metro hatları ile ana ulaşım akslarında yoğunlaşması, arz açığının 2026’ya doğru derinleşmesine neden oluyor.
Bilgiçler Yapı’nın Bayrampaşa’da hayata geçirdiği AKTİM Çarşı & Ofis projesi de bu eğilimin örneklerinden biri olarak gösteriliyor. Projenin planlanan takvimde tamamlanarak teslim edilmesi, hazır teslim ticari gayrimenkullere olan talebin artışını ortaya koydu. Şirket, yeni dönemde erişilebilir bölgelerde ticari potansiyeli yüksek araziler için çalışmalarını sürdürüyor.
Sektör temsilcileri, ticari gayrimenkul yatırımlarının yalnızca ofis alanı üretmekle sınırlı kalmadığını, aynı zamanda bulundukları bölgede ekonomik canlılık yarattığını vurguluyor. AKTİM Çarşı & Ofis projesinin devreye alınmasıyla Bayrampaşa’da yaklaşık 2.500 kişilik ek istihdam kapasitesi oluşması da bu etkiye örnek gösteriliyor.
Uzmanlara göre 2026 yılında İstanbul ofis pazarında tercihleri belirleyecek temel unsurlar; erişim gücü, düşük işletme maliyetleri ve hızlı kullanım imkânı olacak. Arzın sınırlı kaldığı bu dönemde, nitelikli ve hazır projelerin pazarda daha güçlü bir konum elde etmesi bekleniyor.
